Mauvais DPE : Est-il préférable d’améliorer la note avant de vendre ? Conseils et astuces

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément central dans la vente d’un bien immobilier. Avec le durcissement des réglementations et la sensibilité croissante des acheteurs aux coûts énergétiques, un mauvais DPE (classé F ou G, voire E) peut impacter fortement la valeur et la rapidité de vente d’un logement.

Dès lors, une question revient souvent chez les propriétaires vendeurs : faut-il rénover pour améliorer la note avant de vendre, ou vendre en l’état ?

Voici les éléments clés pour prendre la bonne décision, ainsi que quelques astuces concrètes pour optimiser votre vente.

Un DPE défavorable entraîne plusieurs conséquences :

➤ Une décote du prix de vente
Selon les secteurs, la décote peut aller de 5 à 20 %, voire plus pour une “passoire thermique”.

➤ Un délai de vente allongé
Les acheteurs anticipent les travaux et négocient davantage… ou passent leur chemin.

➤ Un accès au financement plus complexe
Certaines banques intègrent désormais le coût des rénovations dans le calcul de solvabilité.

➤ Des contraintes réglementaires
La location des logements classés G est déjà interdite (et F à venir), ce qui réduit le nombre d’investisseurs intéressés.

👉 Résultat : votre cible d’acheteurs se restreint.

La réponse n’est pas universelle. Elle dépend de 3 critères majeurs :

✔️ Le coût des travaux apporte la valorisation

Si 15 000 € de travaux permettent de valoriser le bien de 30 000 €, l’opération est rentable.

✔️ Le marché local

Dans un marché tendu, les biens se vendent même mal classés.
Dans un marché plus lent, la performance énergétique devient un levier décisif.

✔️ Le profil des acheteurs

• Résidence principale → sensibles au confort et aux factures

• Investisseurs → sensibles à la rentabilité et aux interdictions locatives

Améliorer la note est souvent pertinent si :

• Le bien est classé F ou G

• Il cible des primo-accédants (budget travaux limité)

• Il existe des aides importantes (MaPrimeRénov’, CEE…)

• Les travaux sont rapides et peu invasifs

Objectif : lever les freins psychologiques et financiers.

À l’inverse, mieux vaut parfois vendre sans rénover si :

• Les travaux sont lourds (isolation globale, toiture…)

• Le coût ne sera pas valorisé dans le prix

• L’acheteur type est un investisseur ou un marchand de biens

• Vous souhaitez vendre rapidement

Dans ce cas, la stratégie consiste à :

➡️ Assumer le DPE
➡️ Ajuster le prix
➡️ Mettre en avant le potentiel

1. Isolation des combles

→ Gain énergétique important
→ Coût modéré
→ Retour sur investissement rapide

2. Remplacement du système de chauffage

Passer d’une chaudière fioul à une pompe à chaleur peut faire gagner 1 à 2 lettres.

3. Chauffe-eau thermodynamique

Amélioration rapide du DPE pour un coût maîtrisé.

4. Menuiseries (si simple vitrage)

Impact réel sur la consommation et le confort.

5. Ventilation (VMC)

Souvent négligée, mais valorisée dans le calcul.

Même sans rénovation lourde, vous pouvez rassurer les acheteurs :

✔️ Faire réaliser des devis travaux
✔️ Fournir des simulations d’aides financières
✔️ Présenter un audit énergétique
✔️ Mettre en avant les factures réelles (parfois meilleures que l’estimation DPE)
✔️ Proposer un accompagnement rénovation

👉 Vous transformez un problème en projet.

Un mauvais DPE ne doit pas être caché… mais intégré à la stratégie de vente :

• Positionnement prix cohérent

• Ciblage investisseurs / profils travaux

• Visuels valorisant le potentiel

• Argumentaire sur les aides et gains futurs

Un bien énergivore bien présenté peut se vendre vite.

En conclusion

Améliorer la note DPE avant de vendre peut être une excellente stratégie… à condition que les travaux soient :

• Rentables

• Rapides

• Valorisé par le marché local

Dans le cas contraire, vendre en l’état avec une stratégie de prix et de ciblage adaptée reste parfaitement pertinent.

👉 Le plus important est de raisonner en retour sur investissement et non en simple logique de rénovation.